Assurance propriétaire non occupant : obligatoire ou non, ce qu'elle couvre et ce qu'elle coûte

L'assurance propriétaire non occupant (PNO) est le contrat d'habitation que souscrit celui qui possède un logement sans y vivre. Elle est obligatoire dès lors que le bien se trouve en copropriété, quel que soit son état d'occupation. Pour une maison individuelle, la loi n'impose rien.

La plupart des propriétaires bailleurs s'arrêtent à cette réponse et concluent que l'assurance du locataire suffit à protéger leur bien immobilier. C'est vrai la plupart du temps. Le problème n'est pas la plupart du temps, ce sont les trois situations où elle ne joue pas.

L'essentiel en 30 secondes

• Obligatoire en copropriété : oui, au moins la responsabilité civile
• Obligatoire pour une maison individuelle : non, mais rien ne vous couvre en cas de sinistre
• Ce qu'elle couvre en priorité : incendie, dégât des eaux, événements climatiques, responsabilité civile du propriétaire
• Quand elle sert vraiment : locataire non assuré, logement vacant, dommage venu du bâtiment lui-même
• Coût courant : entre 7 et 25 € par mois selon la surface
• Déductible des revenus fonciers : oui, au régime réel
• Ce qu'elle ne couvre pas : les loyers impayés, qui relèvent d'une garantie distincte

L'assurance PNO est-elle obligatoire ?

Cela dépend d'une seule chose : votre bien fait-il partie d'une copropriété ?

En copropriété, elle l'est

L'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, tel que la loi ALUR l'a modifié en 2014, impose à chaque copropriétaire non occupant de souscrire au minimum une garantie de responsabilité civile. L'obligation vaut que le logement soit loué, prêté ou totalement vide. La raison est simple. Une canalisation qui cède dans votre appartement inoccupé inonde celui du dessous. Sans contrat, le voisin se retourne contre vous, personnellement.

En maison individuelle, elle ne l'est pas

Hors copropriété, aucun texte ne vous oblige à assurer un logement que vous n'occupez pas. Vous restez pourtant responsable des dommages que le bâtiment cause à des tiers, et rien ne vient réparer le bien lui-même s'il brûle.

L'absence d'obligation ne veut donc pas dire absence de risque. Elle veut dire que personne ne viendra vous le rappeler.

Que couvre l'assurance propriétaire non occupant ?

Un contrat PNO est une multirisque habitation adaptée à un logement que son propriétaire n'habite pas. Les garanties de base se retrouvent chez tous les assureurs. La responsabilité civile du propriétaire répond des dommages causés aux locataires, aux voisins et aux tiers par le bâtiment : un défaut d'entretien, un vice de construction, un élément qui se détache.

Les dommages aux biens couvrent l'incendie, l'explosion, le dégât des eaux, le bris de glace, les événements climatiques comme la tempête, la grêle et le poids de la neige, et selon les contrats le vol et le vandalisme. C'est le gros œuvre et les équipements qui vous appartiennent qui sont protégés, pas les meubles de votre locataire.

S'y ajoutent presque toujours les dommages électriques, qui réparent un appareil ou une installation grillée par une surtension, le recours des voisins et des tiers, et la garantie des catastrophes naturelles.

La protection juridique, elle, mérite qu'on regarde si elle figure au contrat. Elle prend en charge les frais de procédure et les honoraires d'avocat lorsqu'un litige oppose le propriétaire à son locataire, à un voisin ou à un artisan. Beaucoup de contrats l'incluent, certains la facturent en option.

Vous louez un bien et vous ne savez pas si vous êtes correctement couvert ? La vérification annuelle de l'attestation de votre locataire et le maintien de vos propres garanties font partie de ce qu'un gestionnaire prend en charge. Voir la gestion locative iBox

Mon locataire est déjà assuré, à quoi sert la mienne ?

C'est l'objection la plus fréquente, et elle est légitime. Un locataire doit s'assurer contre les risques locatifs et vous remettre une attestation chaque année, la loi du 6 juillet 1989 l'y oblige pour une résidence principale, vide ou meublée.

Son contrat ne vous couvre pourtant que dans les cas où sa responsabilité est engagée. Trois situations lui échappent complètement.

• Le locataire n'est pas assuré, ou plus.
• L'attestation date de la signature du bail et personne ne l'a redemandée depuis quatre ans.
• Le contrat a été résilié pour non-paiement, ce qui ne vous a jamais été signalé. Le jour du sinistre, vous découvrez qu'il n'y a rien en face.
• Le dommage ne vient pas de lui.
• Une infiltration par la toiture, une canalisation encastrée qui cède, un vice de construction : ce sont des dommages du bâtiment, et sa responsabilité n'est pas engagée. La sienne ne joue pas, la vôtre non plus si vous n'en avez aucune.
• Le logement est vide. Entre deux locataires, plus personne n'assure les lieux. C'est souvent la période la plus exposée, parce qu'un logement inoccupé peut prendre l'eau pendant des semaines avant que quelqu'un s'en aperçoive.

Comment se passe l'indemnisation

Un sinistre se déclare à l'assureur dans les cinq jours ouvrés, deux jours seulement en cas de vol. Passé ce délai, l'indemnisation peut être refusée.

Vient ensuite la franchise, c'est-à-dire la part qui reste à votre charge. Elle se négocie à la souscription : une franchise élevée fait baisser la prime, et se paie le jour du sinistre. Sur un dégât des eaux courant, une franchise de 300 € absorbe déjà une bonne part des frais de remise en état.

L'assureur indemnise ensuite soit en valeur à neuf, soit en valeur d'usage, c'est-à-dire vétusté déduite. Chaque garantie porte par ailleurs son propre plafond, et vous pouvez très bien être couvert pour un incendie à hauteur de la valeur de l'immeuble et pour le vol à quelques milliers d'euros seulement.

Deux contrats au même prix peuvent donner des résultats très différents sur ces deux points. C'est là qu'il faut regarder avant de signer, et c'est ce que deux devis mis côte à côte font apparaître en cinq minutes : le montant de la franchise, celui des plafonds, et le mode d'indemnisation retenu.

Faut-il l'assurer quand le logement est vacant ?

Oui, et c'est même la période où la question se pose le plus. Un bien vacant reste soumis aux mêmes risques, sans occupant pour donner l'alerte. En copropriété, l'obligation légale ne s'interrompt pas pendant la vacance : elle porte sur le lot, pas sur son occupation. Un logement vide pendant six mois doit être assuré ces six mois.

Quand souscrire une assurance PNO ?

Souscrire une assurance PNO se fait idéalement avant la mise en location, et au plus tard le jour de la remise des clés. Un logement acquis pour de l'investissement locatif se retrouve parfois sans aucune couverture entre la signature chez le notaire et l'entrée du premier locataire, ce qui est précisément la période où personne ne le surveille.

Combien coûte une assurance propriétaire non occupant ?

Une assurance propriétaire non occupant (PNO) coûte nettement moins qu'une assurance habitation classique, parce que le contenu du logement n'est pas garanti. Les tarifs relevés en 2026 par les comparateurs se situent autour de 7 à 15 € par mois pour un studio, 10 à 20 € pour un deux-pièces et 15 à 25 € pour un trois-pièces.*

Certains assureurs en ligne descendent sous 5 € pour une couverture réduite à la responsabilité civile.

Le prix varie selon la surface, la valeur du bien, sa localisation, le niveau de franchise et les garanties ajoutées. Un logement en rez-de-chaussée dans une commune exposée au risque d'inondation ne se tarifie pas comme un troisième étage.

*Tarifs relevés en avril 2026 par LesFurets, comparateur d'assurances.

La prime est-elle déductible ?

Oui, intégralement, si vous déclarez vos revenus fonciers au régime réel. La prime entre dans les charges déductibles au même titre que la taxe foncière, les travaux d'entretien et les honoraires de gestion.

Au micro-foncier, l'abattement forfaitaire de 30 % couvre l'ensemble de vos charges : vous ne déduisez rien de plus.

Ce que l'assurance PNO ne couvre pas

Elle ne garantit pas les loyers impayés. C'est une confusion courante, entretenue par le fait que certains assureurs proposent les deux dans une même offre. Les impayés relèvent de la garantie loyers impayés, un contrat distinct qui obéit à ses propres conditions d'éligibilité du locataire.

Elle ne couvre pas non plus les meubles et effets personnels de votre locataire, qui relèvent de l'assurance du locataire. Ni, dans la plupart des cas, les dégradations locatives, qui se règlent sur le dépôt de garantie au moment de l'état des lieux de sortie.

En résumé

En copropriété, l'assurance propriétaire non occupant est obligatoire depuis 2014, au minimum pour la responsabilité civile, que le logement soit loué ou vide.

En maison individuelle, elle est facultative. Aucun texte ne l'impose et rien ne répare le bien en cas de sinistre. L'assurance de votre locataire ne vous protège que lorsque sa responsabilité est engagée. Elle ne joue ni quand il n'est plus assuré, ni quand le dommage vient du bâtiment, ni quand le logement est vide.

Comptez entre 8 et 25 € par mois selon la surface, une somme déductible de vos revenus fonciers si vous êtes au régime réel. Et ne comptez pas sur elle pour vos loyers impayés : c'est une garantie séparée.

Votre locataire vous a-t-il remis son attestation cette année ? C'est l'obligation que les propriétaires laissent le plus souvent de côté, et celle qui se paie le jour du sinistre. Vous pouvez aussi estimer le loyer de votre bien en quelques minutes.

L'assurance PNO est-elle obligatoire pour tous les propriétaires ?

Non. Elle l'est pour tout copropriétaire non occupant, loué ou non, depuis la loi ALUR de 2014. Elle ne l'est pas pour une maison individuelle hors copropriété.

Quelle est la différence entre un propriétaire occupant et un propriétaire non occupant ?

Le propriétaire occupant vit dans le logement et l'assure avec une multirisque habitation classique, contenu compris. Le propriétaire non occupant le loue, le prête ou le laisse vide, et souscrit un contrat PNO qui protège le bâtiment et sa responsabilité, sans le mobilier.

Le locataire et le propriétaire doivent-ils tous les deux s'assurer ?

Oui, et les deux contrats ne font pas double emploi. Celui du locataire couvre sa responsabilité et ses biens, celui du propriétaire couvre le bâtiment et les situations où le locataire n'est pas en cause.

Quel est le coût d'une assurance propriétaire non occupant ?

De 8 à 25 € par mois selon la surface, d'après les tarifs relevés en 2026, avec des offres en ligne moins chères pour une couverture limitée à la responsabilité civile.

L'assurance PNO couvre-t-elle les loyers impayés ?

Non. Les impayés relèvent de la garantie loyers impayés, un contrat distinct avec ses propres conditions.

Faut-il assurer un logement vide ?

Oui. En copropriété l'obligation porte sur le lot et ne s'interrompt pas pendant la vacance. Hors copropriété, un logement inoccupé reste exposé aux dégâts des eaux et à l'incendie, sans personne pour donner l'alerte.

Quel est le tarif iBox pour une assurance PNO ?

Chez iBox, nous proposons une assurance PNO adaptée au type de bien à assurer. Pour un appartement, le tarif est de 84 € par an. Il est de 159 € par an pour une maison et de 189 € par an pour un commerce. Une solution simple pour protéger votre bien et votre responsabilité en tant que propriétaire non occupant.