Garantie loyers impayés : ce qu'un contrat couvre vraiment, franchise, carence et exclusions

La garantie loyers impayés est une assurance souscrite par le propriétaire qui prend le relais quand le locataire ne paie plus. Trois éléments décident de son utilité réelle : le délai de carence, qui retarde le début de la couverture, la franchise, qui laisse une part d'impayé à votre charge, et les conditions que votre locataire doit remplir pour être accepté. Un contrat sans délai ni franchise indemnise dès le premier loyer manquant. Les autres peuvent vous laisser attendre plusieurs mois.

Un loyer qui ne tombe pas, et c'est tout l'équilibre d'un investissement locatif qui vacille. La garantie loyers impayés, souvent abrégée en GLI, existe précisément pour ça : c'est une assurance que souscrit le propriétaire, et qui verse les loyers à sa place quand le locataire cesse de payer.

Sur le papier, tous les contrats se ressemblent. Dans les faits, deux garanties au même prix peuvent donner des résultats très différents, parce que l'essentiel ne se trouve pas dans la plaquette commerciale mais dans les conditions générales : à partir de quand la couverture démarre, combien de mois d'impayé restent à votre charge, jusqu'à quel montant vous êtes indemnisé, et surtout quels locataires l'assureur accepte de couvrir.

Voici comment lire un contrat de garantie loyers impayés, poste par poste, et les questions à poser avant de signer.

Que couvre une garantie loyers impayés ?

La couverture de base est le loyer et les charges que le locataire ne paie pas. C'est le cœur du contrat, et c'est ce que tout le monde annonce. La plupart des contrats vont plus loin et ajoutent, en totalité ou en partie :

• les frais de procédure, quand il faut passer par un huissier de justice, aujourd'hui appelé commissaire de justice, puis par le tribunal
• les dégradations locatives, c'est-à-dire les dégâts qui dépassent l'usure normale et que le dépôt de garantie ne suffit pas à couvrir
• la protection juridique, qui prend en charge les honoraires d'avocat en cas de litige. Plus rarement, la vacance locative, la période pendant laquelle le logement reste vide après un départ

Ces trois derniers postes sont presque toujours plafonnés séparément du loyer. Un contrat peut donc couvrir vos impayés correctement et ne rembourser qu'une fraction des dégradations.

Les trois mots qui décident de tout

Ce sont les trois éléments que les comparatifs de prix ne montrent jamais, et ils font plus de différence que le tarif.

Le délai de carence

C'est la période qui suit la signature du contrat pendant laquelle la garantie ne joue pas encore. Si votre contrat prévoit un délai de carence de trois mois et que votre locataire cesse de payer au deuxième mois, vous n'êtes pas couvert.

Ce délai existe pour empêcher qu'un propriétaire souscrive une assurance en sachant déjà que son locataire est en difficulté. Il est compréhensible, mais il crée une zone d'ombre au moment précis où le risque est le plus élevé : les premiers mois d'une nouvelle location. La question à poser : à partir de quelle date exactement la garantie couvre-t-elle un impayé, et cette date change-t-elle si je change de locataire en cours de contrat ?

La franchise

C'est la part de l'impayé qui reste à votre charge. Elle s'exprime le plus souvent en mois : une franchise d'un mois signifie que le premier loyer manquant n'est pas remboursé, et que l'indemnisation commence au deuxième.

Sur un impayé long, cette franchise se dilue et pèse peu. Sur un impayé court, celui qui se résout en un ou deux mois, elle peut absorber la totalité de l'indemnisation. Or les impayés courts sont les plus fréquents.

La question à poser : combien de mois de loyer restent à ma charge avant le premier versement, et cette franchise s'applique-t-elle à chaque nouvel impayé ou une seule fois ?

Le plafond et la durée d'indemnisation

Deux limites se cumulent : un montant maximum d'indemnisation, et un nombre maximum de mois couverts. Une procédure d'expulsion se compte en mois, parfois en plus d'un an entre le premierloyer impayé et la libération du logement.

Une garantie limitée à un petit nombre de mois peut s'arrêter avant la fin de la procédure.

La question à poser : combien de mois d'impayé au maximum, et jusqu'à quel montant total ?

Les conditions que votre locataire doit remplir

C'est le point le plus souvent découvert trop tard quand il s'agit de mettre un bien en location.

Une garantie loyers impayés ne couvre pas n'importe quel locataire : l'assureur pose ses propres critères d'acceptation, et un dossier qui ne les respecte pas n'est pas couvert, même si vous payez la prime.

Les critères portent en général sur deux choses. D'abord la stabilité de la situation professionnelle, avec des exigences plus strictes pour les contrats courts, les périodes d'essai et les activités indépendantes.

Ensuite le rapport entre le loyer et les revenus, souvent exprimé sous la forme d'un loyer charges comprises qui ne doit pas dépasser environ un tiers des revenus nets du foyer.

Conséquence concrète : la garantie restreint le choix de vos candidats. Un dossier que vous auriez accepté peut être refusé par l'assureur, et vous vous retrouvez à choisir entre le locataire et la couverture.

La question à poser : quels profils sont refusés, et que se passe-t-il si mon locataire change de situation en cours de bail ?

Garantie ou garant : les deux ne se cumulent pas

C'est une règle que beaucoup de propriétaires ignorent. Quand le bailleur souscrit une assurance contre les impayés, il ne peut pas exiger en plus une caution, c'est-à-dire une personne qui se porte garante. Le cumul est interdit par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Une exception existe : le logement loué à un étudiant ou à un apprenti, pour lequel le cumul reste possible.

Il faut donc choisir. Un garant ne coûte rien mais sa solvabilité repose sur une personne, il faut le poursuivre soi-même, et il peut se révéler introuvable au moment où l'on en a besoin.

Une assurance a un coût mais elle paie sans que vous ayez à faire quoi que ce soit.

À noter pour les jeunes locataires : Visale, le dispositif gratuit d'Action Logement, joue le rôle de garant sous conditions d'âge et de situation. Il ne se cumule pas non plus avec une assurance loyers impayés.

Combien coûte une garantie loyers impayés ?

Le tarif s'exprime en pourcentage du loyer charges comprises, prélevé chaque mois. Mais avant de comparer des pourcentages, il faut regarder où la garantie se situe dans la facture, car il existe deux modèles très différents.

Dans le premier, le plus répandu, la garantie est une ligne supplémentaire : vous payez vos honoraires de gestion, et la garantie s'ajoute par-dessus, sous la forme d'un pourcentage distinct du loyer. Le taux de gestion annoncé ne comprend donc pas la couverture, et le coût réel de votre gestion est la somme des deux.

Dans le second, la garantie est comprise dans le taux de gestion : il n'y a rien à ajouter, et le taux affiché est ce que vous payez.

C'est la première question à poser, avant même de discuter du niveau du taux : la garantie est-elle comprise, ou facturée en plus ? Un taux de gestion bas auquel s'ajoute une garantie peut coûter plus cher qu'un taux plus élevé qui la comprend.

Un point souvent ignoré joue par ailleurs en votre faveur dans les deux cas : la prime est déductible de vos revenus fonciers. Son coût réel est donc inférieur à son coût affiché, dans une proportion qui dépend de votre tranche d'imposition.

Enfin, comparer deux tarifs sans comparer les délais de carence, les franchises et les critères d'acceptation ne veut rien dire. Un contrat moins cher qui ne couvre pas votre locataire coûte plus cher qu'un contrat qui le couvre.

Qu'est-ce que la garantie loyer impayé ne couvre pas ?

Quel que soit le contrat, certaines situations restent exclues :

• les impayés qui ont commencé avant la souscription
• les locataires dont le dossier ne respectait pas les critères de l'assureur au moment de la signature du bail
• les logements qui ne respectent pas les critères de décence, notamment ceux dont le diagnostic de performance énergétique interdit la mise en location
• les baux qui sortent du cadre de la résidence principale, meublés de tourisme compris
• le non-paiement d'un colocataire quand le bail ne prévoit pas de solidarité entre eux

Ces exclusions expliquent pourquoi la qualité du dossier de location compte autant que la garantie elle-même. Une couverture ne rattrape pas un dossier mal vérifié.

Comment iBox Gestion Location couvre ce risque

Chez iBox Gestion Location, la garantie loyers impayés fonctionne sans franchise et sans délai de carence, avec un versement dès le premier mois d'impayé. Les trois points examinés plus haut, le délai qui retarde la couverture, la part qui reste à votre charge et l'attente du premier versement, ne s'appliquent donc pas.

En amont, la solvabilité de chaque candidat locataire est vérifiée par intelligence artificielle avant la signature du bail. C'est la partie du travail qui évite le plus d'impayés, bien avant que la garantie n'ait à jouer.

Le détail du barème est sur notre page honoraires, et un gestionnaire répond à vos questions 7 jours sur 7, 24 heures sur 24.